Najemcy płacą coraz więcej za ogrzewanie. Kiedy przysługuje obniżka czynszu?
Rekordowo mroźna zima 2025/2026 przyniosła gwałtowny wzrost rachunków za ogrzewanie, który szczególnie dotknął osoby wynajmujące mieszkania. Wraz z rosnącymi kosztami coraz częściej pojawia się pytanie, czy w takiej sytuacji właściciel lokalu ma obowiązek obniżyć czynsz i kiedy prawo faktycznie daje najemcy taką możliwość.
Fot. Pixabay
Rekordowe rachunki za ogrzewanie. Kiedy najemca może żądać obniżki czynszu
Zima 2025/2026 przyniosła jedne z najniższych temperatur od lat, a jej skutki szczególnie mocno odczuwają osoby wynajmujące mieszkania. Drastyczny wzrost kosztów ogrzewania sprawił, że rachunki za media w wielu przypadkach wzrosły o kilkadziesiąt procent. Wraz z kolejnymi prognozami mrozu coraz częściej pojawia się pytanie, czy właściciel lokalu ma obowiązek reagować na rosnące koszty i obniżyć czynsz najmu.
Co się zmienia?
Skokowe wzrosty cen energii oraz długotrwałe, niskie temperatury spowodowały, że koszty eksploatacyjne mieszkań osiągnęły poziomy nienotowane od lat. Dla najemców oznacza to znaczące obciążenie budżetu domowego, często niezależne od ich zachowań czy oszczędności. Prawo jednak wyraźnie rozróżnia wzrost cen rynkowych od problemów technicznych lokalu.
Fakty i tło sprawy
Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że tegoroczny sezon grzewczy szczególnie mocno dotknął lokale ogrzewane energią elektryczną oraz pompami ciepła. W skrajnych warunkach pogodowych zużycie prądu wzrosło wielokrotnie, co przełożyło się na wysokie zaliczki i przyszłe dopłaty. Pełna skala kosztów będzie widoczna dopiero po rocznych rozliczeniach.
Sam wzrost cen energii lub usług grzewczych nie stanowi jednak podstawy do automatycznego obniżenia czynszu. Czynsz jest wynagrodzeniem za korzystanie z lokalu, natomiast opłaty za media są kosztami niezależnymi od właściciela, które co do zasady ponosi najemca.
Kiedy najemca ma prawo żądać obniżki
Sytuacja wygląda inaczej, gdy wysokie rachunki wynikają bezpośrednio z wad technicznych mieszkania. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli lokal ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może domagać się proporcjonalnego obniżenia czynszu za czas ich trwania.
Do takich wad zalicza się m.in. nieszczelne lub przemarzające okna, niesprawną instalację grzewczą, brak odpowiedniej izolacji cieplnej czy chroniczne wychładzanie pomieszczeń poniżej norm umożliwiających normalne użytkowanie lokalu. Kluczowe znaczenie ma fakt, czy właściciel został o problemach poinformowany i czy podjął działania naprawcze.
Jeżeli usterki nie są usuwane mimo zgłoszeń, a mieszkanie wymaga nadmiernego dogrzewania, najemca zyskuje podstawę prawną do żądania obniżki czynszu.
W czasie mroźnej zimy ujawnił się także problem pustostanów. Lokale sąsiadujące z nieogrzewanymi mieszkaniami szybciej tracą ciepło, co zmusza najemców do zwiększonego ogrzewania. Choć przepisy nie przewidują wprost obniżenia czynszu z tego powodu, właściciel nadal odpowiada za zapewnienie, by lokal nadawał się do zamieszkania i spełniał podstawowe standardy komfortu cieplnego.
W praktyce oznacza to, że w skrajnych przypadkach również takie okoliczności mogą stanowić argument w rozmowach z właścicielem.
Wynajem czy własne mieszkanie
Rosnące koszty utrzymania mieszkań sprawiają, że coraz więcej osób porównuje całkowite wydatki na najem z ratą kredytu hipotecznego. W wielu miastach suma czynszu i opłat za media zbliża się do miesięcznej raty kredytu, co skłania część najemców do rozważenia zakupu własnego mieszkania, o ile pozwala na to zdolność kredytowa.
Podstawa prawna
Zasady odpowiedzialności właściciela wynikają bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 664, który przewiduje możliwość obniżenia czynszu w przypadku wad lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje natomiast kwestie opłat niezależnych od właściciela, takich jak media, oraz sposób ich rozliczania.
Co to oznacza dla najemcy?
Dla osób wynajmujących mieszkania kluczowe jest odróżnienie wysokich rachunków wynikających z sytuacji rynkowej od kosztów spowodowanych wadami lokalu. W pierwszym przypadku obniżka czynszu nie przysługuje, w drugim – może być w pełni uzasadniona. Dokumentowanie usterek, zgłaszanie ich właścicielowi i znajomość przepisów to podstawowe narzędzia ochrony praw najemcy w czasie wyjątkowo kosztownej zimy.
Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Akty prawne omawiane w tekście:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:
- Art. 664 § 1: Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
- Art. 664 § 2: Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (w zakresie zasad podnoszenia opłat niezależnych od właściciela, np. mediów).
Specjalista od tematów społecznych i lekkich tematów ekonomicznych. Lubi dobrą kuchnię, kulturę i sztukę.